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中国房地产开发商崩盘样本
金钱注意 作者:江风扬 / 2014-11-13

 

 

1、一个房地产崩盘样本


先 上个案例,朋友告诉的实事:某地一开发商,为人低调,自奉菲薄,克己勤免,攒一楼盘,实指望以此大发,装修都搞完了,还没开卖,今年爆了。朋友为公司上门 讨债,才了解到情况,该老板已欠下40多亿的巨债,而楼盘,也许在去年高峰期能卖10多个亿,现在能卖个零头就不错了。


朋 友查了账本,40多亿的欠款,实际借的钱才19个亿,其余都是历年攒下的利息。我听了差点打一趔趄,但后面还有更惊人的:其实该楼盘两年前就已盖好,老板 捂着不卖,表面上看,老板似乎是贪心,想赚得更多,而事实是,当时老板就已经资不抵债了,即使是当时以市价卖掉,老板也已无法清偿欠款。站在老板的角度, 与其马上坐牢,不如把楼盘捂在手上,反正房地产蒸蒸日上,手上有个楼盘就有故事讲,就能融到钱,万一将来楼市暴涨,他就把故事讲圆了:偿清所有的债务,还 能赚一笔。只可惜,现实很残酷:房价涨幅已跑不过利率涨幅,只有崩盘一条路。


更残酷的是,老板把自己的亲朋好友全拉下水了。坐在他办公室哭丧着脸讨债的,不是兄弟就是同学。他的一个同学,原是某银行支行高大上的行长,自己的钱要不回 来不说,银行贷的钱也要不回来,该行长因此被贬为专职讨债的,什么时候要回钱什么时候回去上班。他的两个堂兄弟,为这楼盘献出了数千万的积蓄,又从老家借 来上亿资金,全部填进这个楼盘,这亿元资金,都是从众乡亲的口袋里以高利弄到手的,人头有数百之多。他们不知道事情已到了不可收拾的地步,还在不停地催利 息。朋友和他们坐一起要债的时候,就听到不停的电话来,两兄弟不停地对电话说:利息明天就还!明天就还!


我相信这帮要债的一定恨不得将老板碎撕万段,但一个死老板一分钱都不值。要是这老板的肉每一小块值一块钱,我肯定,要不了多久他就会变成40亿块。


2、炒钱是如何沦为庞氏骗子的?


说这个案例,是因为最近看到太多的高利贷炒钱崩盘惨案了:以广东、四川、浙江、江苏为最多,说高大上点,叫民间金融,说符合实际点,我叫他民间炒钱庞氏骗 局。卷入其中的民间公司基本上不是担保、小贷,就是理财公司、P2P平台,或者小型开发商,参与者大多没什么金融常识,也没什么经济意识,对“风险”二字 完全不认识,眼里就一样东西:高利,一开口就跟你谈三分的利,四分的利,说二分的利那都叫没本事。


从各种炒钱公司崩盘的模式来看,我把它们归纳为这么几种:


第一种,有自己的故事和题材的,一 般不是在内蒙古或新疆某个你叫不出名字的地方有个矿,就是在某个三四线城市城郊结合部有块地,要不就跟你说能搞到齐白石范曾达芬奇梵高的画,坐等升值。玩 的人是真诚相信,如我上面提到的案例,他是真诚相信那是一桩事业,只要把钱交给他,他就让你赚更多的钱。这种人一般刚开始是认真的,到中间撑不住了,就半 真半假了,到最后,为了苟延残喘,彻底沦为蒙人。


第二种,一般都曾经有个实体,资产型公司,相对有钱,比 如开发商,在资产泡沫大起时,他看到了资金与资产之间互动加杠杆的套利空间,就开始玩资金了,弄个担保或小贷公司,用融来的钱买资产,用资产质押再融资, 再买资产,如此循环。手笔很大,门面也很大,资金动员能力强,欺骗性也很强,这种公司一般在全国多个开发区都有块地,这里那里有个矿,有点物业,再以低价 买来真真假假的黄花梨或字画什么的,做大资产。摊子大,链条长,杠杆高,资金链紧,一旦资产价格有个风吹草动,就会崩,而这种公司一旦崩掉,往往波及面 广,债务黑洞极大。


第三种,没什么实力,看见别人炒钱眼热,也纠集个理财或担保公司, 这种公司好的一般做影子银行的下游,相对安全,差的就做了前述两种公司的下游,为他们找钱,自己居间,吃上下游资金价差,一般他到手的资金到在2分以上, 再3分4分倒给别人,等到别人一崩,他也跟着就倒了。这种等级的公司做业务,一般连哄带骗,信用不高,只能在熟人圈子里骗,最后上当的多是乡亲、亲戚、同 学、朋友,通常叫杀熟。


最后一种,一上来就把自己定位成庞氏骗子,以高利诱惑那些贪婪的人。这 种人一般先弄个P2P平台,发个理财产品,给出来的利率高得让你心跳。他们骗一波钱到手后,就骗下一波,用第二波骗到的钱,付第一波钱的利息。那些拿到高 利的人感觉到了诚信,就拿更多的钱往里砸。等到第三波融资到手,庞氏骗子就玩人间蒸发。目前这种庞氏骗子已经开始进化了,不再是庞氏玩法了,直接开骗:还 是用P2P平台,还是高利开诱,但骗到第一波钱后,立刻卷款逃跑,至多花大钱买个法人替他坐牢。


这里给个经典案例吧,央视不久前报的:深圳金鼎祥投资公司,有一个理财分红产品收益惊人,月利息高达10%至12%,投资人刚开始每个月都能按时拿到对方承诺的利息,后来不惜几千万几千万往里投,之后,这家公司突然失联,将近十万投资者所有投资“化为乌有”。


3、对民间资金的引蛇出洞


为什么突然涌现了这么多各式各样的高利贷公司呢?这全拜四万亿大投资所赐。


2008年11月四万亿大投资推出后,金融机构差不多哭着喊着往外贷钱。多少年来只见你求银行,什么时候见过银行求过你?但这时侯,银行有政治任务,要把钱放出去,倒过来了。当时贷款人稍微弄点资料,别让银行脸上太过不去,就把贷款拿了。事情就有这么夸张。


一转年,到2009年上半年,经济形势看看有点稳了,银监会就开始出手,要往回收了,时间是当年7月份,银监会发一个内部征求意见稿,要管一管这信贷口子。风一吹,股市就见到了6000点大跌以后的高点:3478点。


这时候其实大家都醒过来了,对金融危机的恐惧也过去了,都琢磨着贷钱来玩儿了,但央行已不给你机会了,2010年,央行出台政策,对信贷实行总量控制,而且 是按季给额度,虽然贷钱凶猛,但一下子有了上限,银行差钱差得直叫唤,一般到4季度,银行基本上就没钱放了,额度用完了。


央行银监这一着,等于是给地方打了一记闷棍。4万亿大投资出来以后,各地政府规划配套的投资达18万亿之巨。本来中央还怕地方政府拿着捏着不敢投,但地方政 府才不管呢,好比一人早就想进赌场,一直被爹管着不敢进,现在爹让去了,他还怕把家产输光吗?但地方政府的玩法很快就把爹给吓着了,这是“崽卖爷田不心 痛”的节奏嘛,所以就出手勒着点缰绳,这一勒,问题又来了:18万亿摊子已经铺开了,不给钱就等着烂尾。爹你就看着办吧!


要说这时候国际经济形势还没完全稳住,美国还一轮一轮的搞QE呢。中央真要是把钱袋子口子扎紧了,经济出了问题谁负责?但不扎紧钱袋口子,金融系统闹崩了,那更不好收场。怎么办?


得有新招!


新招就是:守住正路,大开旁门,对民间资金进行引蛇出洞。


守住正路就是对银行系统的信贷进行总量控制,这是计划经济,按季给配额,贷款利率也低,能够拿到这种便宜资金的,也就央企、大国企或地方政府好项目。这是金融小灶,能吃小灶的,得高大上够级别。


大开旁门就是放开民间金融,搞活民间金融市场,对影子银行以放为主,以管为辅。压低存款利率,让存款利率跑不赢通胀,用实际的负利率,加上民间金融诱人的高利率,将那些长期躲在银行的储蓄资金引出来,投入到有史以来最大的投资大跃进当中去。


这一招确实有效,于是我们看到了建国以来最庞大、最活跃、也最让人心跳的民间高利贷盛宴!


4、炒钱国家队的民间扮相


今天回过头来看,2008年以来中国经济的打法完全脉络清晰了:


一、启动两个领域的大投资稳增长:一个是大基建,一个是房地产。大基建归功于各级政府,即4万亿+18万亿。房地产泡沫一要归功于人民币升值,二要归功于地方政府推动。


二、大基建和房地产又是相互支撑相依为命的两个相关体:没有大基建,投资上不来,经济增长没保证,人民币升值可能会立刻掉头转为贬值,那么房地产及各种资产通胀无从谈起;同样,没有房地产热,没有越来越高的地价,地方政府既卖不出地价,又无从将土地质押融资,就没有钱搞基建。只有双方珠联璧合,才有稳定的经济增长。


三、无论是大基建,还是房地产,对资金的需求都是十分巨大的,如果单从银行一个口径往外出资金,那么,一旦泡沫破灭,风险全部集中在银行,这是关系到社稷安危的大事,这么大责任,谁都负不了,唯一的办法就是启动全民资金,将风险分散到全社会。


所以,银行系统分裂成双轨:一轨为表内,服从央行银监的各种管制,有信贷控制,有存贷比考核,有计划利率,另一轨在表外,不受考核管制,各式各样的理财产品,庞大的理财资金池,成为民间资金市场资金最大的源头。


跟着是信托资产的跳涨,短短几年就直奔10万亿。虽无法律文件规定,但刚性兑付的隐性承诺,相当于为各种大资金进入房地产、进入矿藏资源、进入地方融资平台 提供了背书,有了这种背书,才会让那些大的民间资金,以及那些进来的境外热钱,无所顾忌地进入了房地产和大基建的第一线。


这两个都是穿了便衣的国家队,只不过是民间扮相而已,而真正的民间金融的主体:担保、小贷、典当、理财公司、P2P,都只是它们的小弟、跟班、上下游,如果把民间金融市场比喻成生态群落,那么民间扮相的银行信托就是狮虎,而其它的只能算土狼、豺狗、秃鹫,起的是补充作用。


但民间并不明了这一局势,他们只知道炒钱很赚,比辛辛苦苦做实业要容易赚钱多了,就纷纷入局,却并不明白,钱从何来?财富从何而来?对于他们当中的绝大多数 人来说,知其然有钱赚就行了,何必费神费力去知其所以然呢?他们认为,竭力搞清所以然的那些家伙,都是些吃饱了撑的傻子。


直到现在,举目中国,我所见到的,大多都是些认为“知其所以然是扯淡而多余”的机灵成功人士。我祝福他们!


5、钱生钱,钱从何来?


但银行信托们是知道钱从何赚的,他们一直都“知其所以然”。可能他们前台执行人员不一定清楚,但他们的总部一般都有一个庞大的宏观研究团队,他们对国际国内金融局势了然于胸,洞悉这波炒钱的财富效应源头在哪?何时消失?


那么,这一波炒钱的真正源头动力在哪呢?


在美国,在美联储,在美元。


金融危机之后,美联储先拿出大资金救助金融系统,后来又连续搞了三轮QE,欧洲日本也都搞量化宽松,全球资金泛滥。这些资金,在它们的本国,是呆不住的,因为它们本国资产在通缩,利率是零利率。只能出境去寻找收益高地。这个高地就是中国。


中国其实也可以不把自己做成一个收益高地的。那得有个前提:经济零增长或负增长,国内资产通缩,利率为零,人民币还想出境找吃的呢,那么一准,热钱对你没兴趣。


但中国做不到。经济不增长?中国玩不起。于是我们经历了一波中华民族有史以来最大的基础设施建设。大基建,稳增长,热钱流入、资产特别是房地产的通胀,人民币成为利率最高的货币。


那么高的利息,谁会要这么贵的钱?做什么样的生意,在付掉了年化30%-40%的资金费用之后,还能有钱赚呢?


有:地方政府和房地产开发商。


地方政府对资金的廉贵不在乎,只要能搞到钱,把GDP做上去,大领导能升官,其它都是小事,至于还得起还不起,他们根本就没怎么想,实在还不起,没关系,咱已升官走人了,把烂摊子留给下一任吧。


房地产开发商,特别是中小开发商,拿块地就已经费力了,到银行贷,银行不给贷,所有开发贷都已被叫停。股市呢,已丧失了融资功能,就算没丧失,也不给房企融资。房地产的资金来源只有两条路:要么境外弄钱,以贸易的方式进来,要么境内走高利贷,如我开头举的案例。


对于开发商来说,他们相信房价永恒上涨,因为他们被中国人口、城市化、刚需这一连串他们容易明白的概念洗脑了,他们相信只要把房建起来了,就有钱赚,40%的利率算什么?


对于放贷人来说,40%的高利放出去,确有回款之虑,但是不怕,一个楼盘值2个亿,我只贷1个亿给它,还让它全额抵押,就算房价跌50%,我也能把本息收回 来。但他们不知道,大多楼盘都早已重复抵押,抵押给你的,也抵押给了别人,编的都是同样的故事,如我说的第一个案例,它早已资不抵债了,就算你那到了那个 楼盘的产权,那也是个无数债务纠纷的产权,有无数官司在等着你。


6、螳螂捕蝉,黄雀在后


概括地说,这一轮炒钱就是国际货币大放水的经济形势和中国经济发展阶段共同促成的中国资产大通胀所致。


随着国际经济形势变化,以及国内政治经济形势的变化,炒钱所赖以生存地基础条件也处在急剧的变化之中。


首先,管理层新班子上台,即严控地方债、清理地方债。地方融资平台的融资规模即开始急遽地缩水。


紧接着,央行、银监开始一轮一轮出政策,对影子银行,主要是炒钱国家队的银行表外业务进行清理。


从清理银信合作、到清理理财资金池,直到今年5月五部门联手出台127号文,一轮比一轮政策紧,逐步收网,至今年,基本上算是把炒钱国家队给HOLD住了,影子银行也大幅瘦身。


国际上,美国经济加速复苏,热钱开始回流美国,美元指数重返上升通道。到去年底,美联储终于缩减购债,逐步退出量化宽松,一下子扭转全球资产价格预期,从黄金、到石油、到中国房价,全部逆转。


这就是为什么去年房价还在蒸蒸日上,一转年,啥事没干,房地产市场就突然变天!


但管理层早已开始往回收了。你看那政策一波一波的趋势,读不明白是你的事。


但银行也早已先知先觉了。去年底,一外地四线城市开发商楼已建好,突然银行不给放按揭贷款,借口是银行缺钱。朋友来深跟我说起这事,我跟他说,哪里是没有 钱,明明是银行看见美联储的新政策,对房地产的预期变了。可能银行营业部的工作人员是真心想贷,但他们的总部可是明镜似的,明白着呢,说没钱那是托辞,但 营业部的工作人员可能真的以为没钱。有钱没钱,他们说了不算,他们的总行说了才算。


只有那些埋头炒钱的各种炒钱公司和个人,到死都不明白,明明还是一片睛天,为什么突然风暴骤至?


从管理层这些年应对美国金融危机货币放水抽水的各种策略来说,可圈可点之处确实很多,不是说那么完美,但能把局势HOLD住就是胜利。


这一轮资产大通胀是注定躲不掉的,管理层从经济稳定、金融系统稳定的角度制定的应对政策,也是职责所在。但从民间资金出洞,参与到这轮资产潮起潮落大游戏的 那一刻起,注定要有人为资产泡沫破灭买单,注定要有人为此倾家荡产、跑路跳楼。执迷不悟陷入太深的,付出的代价也必定最惨痛。


7、炒钱之殇


说到现在,还只说到炒钱,这题目中的炒钱之“殇”的殇字,还没着落。


别忙,这就来了。


回到本文开头的那个案例。朋友告诉我,这个案子中,肯定要死人。


我说:不至于吧,法律解决,大不了坐几年牢么。


朋友说:你不懂,那个地方的人,民风剽悍,自古以来,欠债还钱,人死债不烂,父债子还。不还就拿命抵。逼死父亲逼儿子,逼死儿子逼孙子,直到这一家男丁全部没了,这个债才算了掉!


我说:肯定要法律解决嘛!


朋友说:先肯定会按法律的游戏规则走,走完了就按民间自己的规则走。


朋友说那几个在讨债的开发商的同学和堂兄弟跟他说,那些钱是他们从老家向几百个乡亲融来的高利贷,这些人不会放过他们一家的。特别是那个出钱最多的人,说他肯定只有一死了,但在死之前,一定要把这个开发商逼死,让他们家的男丁付出代价。


哦,这太恐怖了。我不相信,我坚决不信!我甚至不相信你说的故事,我要把题目改了,就叫《一个房地产开发商的崩盘样本》吧!

(来源:金钱注意 作者:江风扬)

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